Спасёт ли оренбургские усадьбы рубль за квадратный метр?

Часть I. Первая ласточка летела с 2007 года

Два года назад при анализе практик и норм, которые действуют на территории России, сотрудники комитета по управлению имуществом Оренбурга наткнулись на СХЕМУ, разработанную в Санкт-Петербурге, так называемую "Аренду за рубль".

ПРЕДЫСТОРИЯ

Начали искать варианты его применения к нашему городу. Применение было необходимо хотя бы потому, что в Оренбурге 37 зданий и сооружений, являющихся памятниками истории и культуры, и 29 объектов недвижимости, которые относятся к так называемой ценной застройке. Но когда начали, не представляли тех объёмов, которые должны попасть под программу расселения.

Первые данные уже обнародованы на сайте комитета по управлению имуществом пока как проект: чтобы люди видели и знали, а также для выявления потенциальных инвесторов. Сведения по мере накопления информации будут дополняться поэтапными планами и сроками отселения.

Почему подобный проект необходим? Оренбург, как и Петербург, спроектирован как город-крепость. Это сложная и уникальная из оставшихся на сегодня архитектурная форма. И не только по наличию конкретных памятников культурного наследия определённых стилей. А и самой архитектурной атмосферой, особенностью застройки, являющейся самой по себе архитектурным памятником. И здесь очень непросто находить варианты, как наилучшим образом распорядиться оставшимся нам богатством.

При этом в комитете по управлению считают, что центр города с точки зрения коммерческой привлекательности отходит на второй план: гипермаркеты в спальных районах в этом смысле гораздо прибыльнее, основная масса предпринимателей устремлена туда. Приходится искать баланс. Тем более, что в бюджете нет столько денег, чтобы всё отреставрировать и поддерживать в приличном состоянии.

За всё это время городу удалось восстановить только один памятник – доходный дом купца Лодыгина по адресу Советская, 52. Объект сложный в том смысле, что включает в себя и федеральную собственность, и областную, и муниципальную, и частную; всё это надо было учесть. Подготовительные мероприятия шли с 2007 года, разработать проект ремонта и всё согласовать удалось лишь недавно. А это только одно здание, и с него только недавно снята аварийность – кровля давно и сильно протекала, вода постоянно лилась по перекрытиям, на фасаде отслаивалась штукатурка, что создавало угрозу для пешеходов. А таких зданий больше шести десятков…

«Средств для их ремонта, тем более реставрации у города нет и неизвестно, когда будут, поэтому и принялись несколько лет назад искать разные варианты», - говорит председатель комитета по управлению имуществом города Дмитрий Цветков. С ним интервью на эту тему.

***

– Вот мы разработали этот самый проект «Аренда за рубль», внесли его в городской совет для принятия. Но полномочия в нём закладывались таким образом, что сначала на уровне субъекта новый нормативно-правовой акт должно было принять, после распоряжения Думы, Законодательное собрание и одобрить губернатор. Только тогда во исполнение этого решения его могли принимать муниципальные депутаты.

Но в декабре ситуация изменилась.

– И какие возможности получал бы город?

– Транслировать свою обязанность по содержанию памятников на предпринимателей.

– Сохраняя за собой контроль…

– Совершенно верно, а также – решая задачу по восстановлению исторических объектов. Мы понимаем, что в том состоянии, в котором они сейчас находятся все, доходности они городу не приносят и не принесут. Так что здесь нужна некая золотая середина. Осложняет дело то, что у объектов разная форма собственности, причём зачастую – у одного и того же объекта.

Возьмём здание по улице Маврицкого, 76, давно отселённое. Сейчас его перевели из жилого в нежилой фонд, что позволило комитету юридически им распоряжаться. Поскольку городу нужны оборотные средства, которые мы попытаемся получить от его реализации. С требованием, естественно, полной реставрации как объекта культурного наследия

Эта процедура публичная. Объявляются торги и начальная стоимость, для которой делается рыночная оценка. Оценщик, условно, объявляет, скажем, 50 рублей за метр, и объект выставляется. Победителю даётся срок, скажем, три года, за которые будущий хозяин должен разработать проект и полностью восстановить здание.

- Отремонтировать или полностью реставрировать? Это разные вещи.

- Всё зависит от объекта. Если он числится аварийным, то в любом случае реконструкция нужна.

- И много их числится аварийными?

- Практически все. Но вот есть, например, такое здание – бывшей вечерней школы по Яицкой, 23. Коммерчески непривлекательное, но архитектурно ценное – оно уже передано общественная организации, в льготную аренду, требования по приведению объекта в соответствующее состояние до арендатора доведены. Это, правда, не «аренда за рубль», новые хозяева получили объект без торгов, по фиксированной цене, но это тоже одна из форм, по которой комитет будет работать

- Есть уже претенденты?

– Мы уже объявили, что ищем партнеров и принимаем заявления, люди заинтересовались, отклики уже приходят, хотя пока без письменно обращений. Дело–то новое. Нам дорог каждый день – ведь за содержание, охрану, отопление по-прежнему пока платит город. Потом, пока в доме последняя семья живёт, она хотя бы наблюдают за объектом, сохраняет его. И такая подготовка, перевод из жилого в нежилой фонд, предстоит каждому зданию.

– Допустим, есть двое претендентов. Кого объявят победителем на аукционе – того, кто пообещает уложиться в меньшую сумму или того, кто пообещает справиться с реконструкцией быстрее?

– Критерии начисления баллов пока прорабатываются. Тут многое зависит от объекта. Если время терпит, на первый план выходит максимальная сумма. Если здание совсем разваливается, преимущество у того, кто быстрее.

– И что получает арендатор, кроме престижа?

– Право использования здания в коммерческих целях. Центр, респектабельный офис в памятнике старины. Ограничений никаких кроме обязанности содержать дом в приличном состоянии, прописанной в 178-м ФЗ.

Но не все объекты, по мнению Дмитрия Цветкова, представляют для города реальную ценность:

– Есть немало среди них просто ветхих строений. По ряду из них мы уже провели экспертизы, и некоторые эксперты показали, что их историческая ценность отсутствует. Но пока по этому вопросу мы не нашли соприкосновения с министерством культуры. Министерство – контролирующий орган. Статус памятника архитектуры должен сниматься по обоюдному согласию. Историко-культурная экспертиза должна убедить обе стороны. 

Но если даже строение будет признано ветхим и снесено, строительство на престижном месте контролируется министерством и должно поддерживать единство стиля. Хотя, повторяю, некоторые объекты мы не видим смысла восстанавливать – деревянные стены позапрошлого века реконструкции просто не подлежат.

– Межведомственные согласования всегда были делом непростым. Но это тема для отдельного разговора.

 НА СНИМКЕ: Здание вечерней школы по Яицкой, 23 уже получило арендаторов.